Étalement urbain (2) : Le «Nouveau Montréal»

Opération balconville

Un texte paru dans Voirparu dans VOIR le 25 février 1993

Montréal a planifié trois projets résidentiels en plein coeur du centre-ville afin de contrebalancer l'étalement urbain. Mais est-ce suffisant?
De leur bureau, au 13e étage d'un édifice du boulevard René-Lévesque Est, un panorama splendide s'offre à Pierre Desjardins et Pierre-Luc Dumas: une vue sur l'un des plus vastes terrains vagues à Montréal! C'est à partir de ces 77 000 m2 de parkings à ciel ouvert et de friche désolante, que les deux hommes comptent fabriquer de toutes pièces un quartier flambant neuf: le Faubourg Québec.

Respectivement directeur et directeur-adjoint de ce projet, le plus important que Montréal ait connu depuis plusieurs années, Desjardins et Dumas parlent de leur bébé avec une passion contagieuse: "Les infrastructures publiques ont été budgetées cet automne, dit Desjardins. On va commencer la construction dans les parages de l'École nationale de cirque, en août prochain et on pense accueillir le premier résidant du Faubourg dès le 1er juillet 1994." À terme (c'est-à-dire en 2005!), le Faubourg Québec comprendra entre 1 800 et 2 000 unités de logement où vivront jusqu'à 5 000 nouveaux habitants de la ville centrale.

Avec les Faubourgs Saint-Laurent (quadrilatère de Maisonneuve, Saint-Denis, Viger et Clark) et des Récollets (Notre-Dame, McGill, De la Commune et autouroute Bonaventure), le Faubourg Québec est l'une des trois tentatives de repeuplement du centre-ville entreprises par la Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM). Les trois projets portent le nom de "faubourg" parce qu'ils sont situés tout juste à l'extérieur des anciennes fortifications de la métropole. Le Faubourg Québec a été ainsi nommé parce qu'il s'articulait autour du début du Chemin du Roy, menant à... Québec. Ces trois projets sont en somme trois extensions du Vieux Montréal, annexes que la ville a baptisées, par esprit de contraste, le "Nouveau Montréal".

M. Desjardins n'aime pas qu'on parle du Faubourg Québec comme d'un projet immobilier: "On fait un projet urbain tout ce qu'il y a de plus complet", précise-t-il. M. Dumas et lui souhaitent en effet un ensemble convivial au max. Ils ont réservé de l'espace pour des commerces et des bureaux le long de la rue Notre-Dame, et ont prévu un centre sportif, une garderie, ainsi qu'une foule d'autres services sans lesquels le futur quartier serait sans intérêt.

En prolongeant jusqu'au fleuve les rues Saint-Hubert, Saint-André et Amherst, et en retapant le viaduc de la rue Notre-Dame, fermé à la circulation en 1985, les deux concepteurs urbains ont divisé l'espace en six îlots qu'ils ont imaginés comme autant d'"unités de voisinage". "On n'a pas réinventé la roue, indique Pierre-Luc Dumas. On a plutôt tenté de reproduire ce qui se faisait ailleurs à Montréal en étudiant des unités de voisinage dans d'autres quartiers centraux: le secteur Lincoln-Tupper, Milton Parc, le Plateau, etc." Un voisinage du centre se distingue d'un voisinage de banlieue par sa diversité. Aussi, dans le Faubourg Québec, condos et logements sociaux (20 % de la valeur locative du projet sera réservée à des coops) s'entremêleront. Les concepteurs ont ensuite défini certains paramètres de hauteur et de densité que devront respecter les promoteurs, privés, du Faubourg. Car ce n'est pas la Ville qui construira ces nouveaux quartiers. Montréal a acheté les terrains et conçu le projet. On compte sur l'entreprise privée pour faire le reste.

Mais y a-t-il un marché pour des condos ou des coops d'habitation dans pareil secteur, un quartier central, peut-être, mais situé un peu loin de tout? "On a fait des focus groups d'une centaine de personnes, rétorque Pierre Desjardins, et même des banlieusards se sont dit intéressés par le Faubourg Québec. "On est tannés d'avoir deux bagnoles et de rester pognés dans le trafic soir et matin", disaient-ils. Ce n'est pas parce que nous sommes à l'âge de l'information que de plus en plus de gens voudront vivre loin de la ville."

La guerre à l'étalement

Juché sur le toit de l'hôtel Furama, angle René-Lévesque et Hôtel-de-Ville, André Lavallée, responsable de l'aménagement au Comité exécutif de la Ville, contemple les quelques îlots dévastés du Faubourg Saint-Laurent. Le coin est peu rassurant: c'est le Red Light District, la zone des Foufounes électriques et de sa clientèle plus que bigarrée. Lavallée laisse néanmoins entrendre qu'"il existe une forte demande pour des maisons situées à proximité immédiate du centre-ville, comme ici... à condition que le milieu de vie y soit intéressant", rajoute-t-il aussitôt. Mais il est confiant de pouvoir revitaliser le secteur. Plus de 90 000 personnes travaillent ou étudient à moins de cinq minutes de marche du Faubourg Saint-Laurent. "Même s'il n'y avait que 5 % de ces derniers qui souhaitaient vivre ici, reprend-il, le projet serait plein à capacité."

Lutter contre l'étalement urbain n'est pas de la tarte, concède Lavallée. C'est pourquoi il importe que la Ville mette tout son poids dans la balance et qu'elle montre des dents. Ainsi, pour développer le Faubourg Saint-Laurent, Montréal investira pas moins de 60 millions de dollars, dont 12,5 millions pour les terrains seulement! Selon le même principe qu'au Faubourg Québec, elle remettra ses terrains en vente une fois qu'elle aura percé quelques bouts de rue et aménagé un nouveau square public, la Place de la Paix (le long du boul. Saint-Laurent, en face du Monument national). Les futurs proprios auront alors trois ans pour construire des habitats, selon des critères définis par la Ville, à défaut de quoi ils s'exposeront à de graves pénalités, pouvant aller jusqu'à l'expropriation! C'est avec ces armes lourdes que Lavallée aspire à gagner la guerre à l'étalement.

Avec ses Faubourgs neufs, Montréal espère provoquer un effet d'entraînement. Ainsi, autour du site du Faubourg Québec se trouvent 4,6 hectares de parcelles vacantes, indique Pierre Desjardins. On souhaite que des promoteurs soient encouragés à y construire condos et logements au fur et à mesure que le Faubourg Québec s'élèvera. Si tous les trous se remplissent, 10 000 nouveaux habitants viendront s'ajouter au centre-ville.

Réal Paquin, promoteur des condos Jacques-Viger (quadrilatère René-Lévesque, Saint-André, De la Gauchetière et Saint-Christophe), n'a pas attendu qu'on entame la première pelletée de terre au Faubourg Québec pour investir dans le secteur. Sur 95 unités mises en vente en mai 1991, 80 étaient vendues un an et demi plus tard. "J'ai été attiré ici parce que je savais qu'il y avait un marché, et non parce que le Faubourg Québec allait être construit." Il est d'ailleurs fort sceptique quant aux chances de succès du projet de la SHDM: "Ils sont dans les nuages, dit-il. Ils rêvent en couleurs. Ils veulent faire faire par le privé, mais veulent lier les mains des promoteurs qui s'impliqueront. Dans l'appel d'offres, la Ville se réservait même le droit d'engager des professionnels aux frais du promoteur! Ridicule."

Pierre Desjardins et Pierre-Luc Dumas n'en rayonnent pas moins de confiance. Selon eux, des milliers de Montréalais attendent les trois Faubourgs pour se loger au coeur de la ville. "Les gens n'ont pas quitté le centre-ville, rappelle Dumas. C'est l'expansion de celui-ci qui les a chassés. On pense qu'un projet comme Faubourg Québec leur donnera la chance de revenir."


©1993 Jean-Hugues Roy